양도세 중과 재개 여파와 서울 아파트 가격 동향 분석

다주택자 양도세 중과 재개 여파와 서울 아파트 가격 동향 심층 분석

다주택자에 대한 양도소득세 한시적 중과 유예 조치가 지난 2026년 5월 9일 자로 공식 종료됨에 따라, 수도권 주택 시장이 급격한 변곡점을 맞이하고 있습니다. 이번 규제 정상화는 시장 내 매물 흐름을 급격히 위축시키는 '매물 잠김' 현상을 야기하며 매매 가격의 추가 상승을 유도하고 있습니다. 본 리포트에서는 한국부동산원의 최신 지표를 바탕으로 세제 개편 이후의 주택 시장 변화를 심층 분석합니다.

1. 양도세 중과 부활과 '매물 잠김(Lock-in Effect)' 심화

양도세 중과 배제 혜택이 해제되면서, 조정대상지역 내 다주택자의 양도세율은 최고 82.5%(지방소득세 포함)까지 전면 인상되었습니다. 이에 따라 매도인들은 매각을 철회하고 '증여' 또는 '장기 보유'로 선회하는 경향이 뚜렷해지고 있습니다.

• 매물 급감 현상: 유예 종료 직후 서울 전역에서 다주택자발 매물이 급격히 회수되며 공급 위축이 가속화되었습니다.
• 호가 상승 유도: 시장에 남아있는 매물의 희소성이 높아지면서 집주인들이 호가를 상향 조정하는 현상이 관측되고 있습니다.
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2. 서울 아파트 매매가격 동향: 0.28%로 상승폭 두 배 확대

매물 잠김 여파는 시세에 즉각 반영되었습니다. 한국부동산원이 발표한 주간 아파트 가격 동향에 따르면, 서울 아파트 매매가격 상승률은 전주(0.15%) 대비 두 배 가까이 껑충 뛴 0.28%를 기록했습니다. 이는 올해 1월 이후 가장 가파른 상승 폭입니다.

3. 임대차 시장 전세 불안과 '토허구역 완화' 틈새 전략

현재 수도권 부동산 시장의 매매가를 밀어 올리는 가장 강력한 하방 지지대는 '전세난'입니다. 서울 주간 아파트 전세가격지수 역시 매매가와 동일하게 0.28% 상승하며 매물 부족 현상이 전방위적으로 확산되고 있습니다.

임대차 시장의 불안으로 전세 수요가 매매로 돌아서는 상황 속에서, 정부가 내놓은 '토지거래허가구역 내 실거주 의무 한시 완화' 조치는 실수요자들에게 새로운 퇴로가 되고 있습니다. 올해 말까지 무주택자에 한해 '세입자가 있는 집'도 매수가 허용되므로, 매물 가뭄 속 상급지의 절세 급매물을 선점할 수 있는 유일한 틈새카드로 평가받습니다.

4. 결론 및 향후 전망

2026년 5월 현재 주택 시장은 양도세 중과 재개에 따른 '공급 잠김'과 전세가 폭등이 결합한 전형적인 공급 부족형 과열 국면입니다. 정부의 추가 공급 대책 효과가 가시화되기 전까지는 강북권의 키 맞추기 장세와 수도권 재건축 추진 단지 위주의 선별적 강세가 당분간 지속될 전망입니다.